전세계약 연장, 확정일자? 기본적인 내용은 알고 진행하세요!

안녕하세요.

 

Lee선생입니다.

 

전세로 계약하여 살다 보면 어느덧 기간 만료가 다되어

 

재계약을 염두해야하는 시간이 찾아오고는 합니다.

 

간혹 개인사정으로 연장을 하지 못하고 이사를 하는 경우도 있지만

 

대부분 계약 연장을 하는 경우가 많은데요.

 

이번 시간에는 전세계약 연장에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 전세계약 연장

 

전세계약은 부동산 임대차와 유사한 우리나라만의 특이한 부동산 제도로써

 

일정한 전세금을 부동산 소유자에게 지급하면 전세권자는 일정기간 동안

 

해당 부동산을 사용할 권리를 얻게 되고 부동산 소유자는 이자 수입을 충당하는 원리입니다.

 

 

쉽게 말해, 전세란 월세 없이 전세 계약음을 설정해두고

 

계약 기간 종료 후에 전액을 다시 돌려받는 개념입니다.

 

전세계약이 만료가 될 때쯤 재계약 여부를 두고 다시 고민을 해야 하는데

 

전세계약 연장의 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다.

 

묵시적 갱신, 재계약 갱신

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 묵시적 갱신

전세계약의 경우 세입자는 주택임대차 보호법에 따라

 

계약 이후에 2년간은 법적으로 보호를 받는 권리가 생기게 됩니다.

 

2년 이후 계약해지를 원할 경우 임대인이 임대차기간 6개월 전부터 1개월 전까지

 

 

갱신을 하지 않겠다는 의사를 임차인에게 통지를 해야 합니다.

 

만약 갱신을 하지 않겠다는 통지가 없었다면 계약을 했던 당시와

 

동일한 조건으로 자동적으로 갱신이 된다고 간주할 수가 있습니다.

 

이를 묵시적 갱신이라고 하며 만약 갱신이 된 이후에도 임차인은

 

언제든지 계약해지를 통지할 수가 있으며  통지 이후 3개월이 지나게 되면 효력이 발생하죠.

 

쉽게 말해, 재계약 기간 만료가 다가옴에도 불구하고 집주인이 아무 의사표현이 없을 때

 

특별한 변동상황 없이 계약이 유지된다는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 재계약 갱신

2년의 게약기간이 끝나게 되면 보증금 또는 월세 등 여러 조건이 바뀌는 경우

 

계약서를 다시 작성하고 재계약을 진행해야 합니다.

 

중요한 것은 이전 계약서와 현재 다시 체결하려는 계약서를 잘 보관해야 하는데요.

 

만약에 거주를 하다 계약상 문제가 발생하게 되면

 

 

이전 계약 상황을 확인할 방법이 없어지기 때문입니다.

 

모든 계약서는 파손이 안되고 분실이 안 되는 안전한 곳에 보관하여야 합니다.

 

재계약을 할 경우 다시 계약서를 작성하는 이유는

 

이전에 계약했던 상황에서 변화가 생기기 때문에 증거자료를 만들기 위함입니다.

 

그래서 이 부분을 제대로 명시하여 기재된 것을 꼼꼼하게 확인을 하고

 

계약서에 서명을 하여야만 안전하게 계약을 할 수가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 재계약 시 필수 확인사항

처음 계약했을 때와 동일하게 등기부등본은 필수 확인입니다.

 

처음 전세계약을 했던 때와 같을 거라는 생각으로 연장을 하였다가

 

나중에 문제가 생기는 사례들이 빈번하게 발생하고 있습니다.

 

 

이 건물에 근저당이 설정되지 않았는지 필히 확인하셔야 합니다.

 

또한 계약 연장을 한 다음에도 확정일자를 필히 받아야 합니다.

 

임대차 계약이 확정된 날짜를 받아두는 것인데, 임차보증금 우선변제권을 획득하기 위해

 

필수적으로 필요한 부분이므로 계약 후 확정일자를 꼭 받아주는 게 좋습니다.

 

확정일자는 읍. 면. 동 사무소에 방문해서 받거나, 대법원 인터넷 등기소에서 신청 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 전세보증금 반환

 

 

 

재계약 갱신을 하지 않고 묵시적 갱신으로 진행이 된 후에

 

계약을 해지하고 전세보증금을 돌려받고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

 

묵시적 갱신이 된 상태라면 임차인은 언제든지 계약 해지 의사를 밝힐 수 있습니다.

 

단, 효력은 해지 통보 후 3개월 뒤에 발생하기 때문에 날짜를 잘 확인하여야 합니다.

예를 들어, 5월 30일에 방을 빼겠다고 계약 해지 의사를 통보하였다면,

 

3개월 뒤인 8월 30일부터 전세, 월세 보증금을 반환받을 수가 있습니다.

 

 

다만 임차인이 2개월 이상 월세를 연체하거나, 또는 임차인으로써 의무 위반 등

 

결격사유가 발생한다면 묵시적 갱신은 인정되지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 임차권등기명령

계약 해지 의사를 밝히고 3개월이 지났음에도 불구하고

 

전세보증금을 반환받지 못하였다면 어떻게 될까요?

 

이 때는 전세금 반환 후 이사를 가야 합니다.

 

 

전세금을 반환받기 전에 이사를 해버리고 전입신고를 할 경우에는

 

주택임대차 보호법상 대항력과 우선변제권, 점유의 권리를 상실하게 됩니다.

 

단, 이사 가기 전 임차권등기를 설정했을 경우, 대항력과 우선변제권을 보장받을 수 있습니다.

 

 

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이번시간에는 전세계약의 연장에 대해 알아보았습니다.

 

집은 우리의 삶의 터전이자 보금자리인 아주 중요한 재산입니다.

 

전세계약의 중요성과 갱신에 대해 꼼꼼히 체크하길 바랄게요.