부동산 양도세 계산 방법!

안녕하세요.

 

Mr.Lee선생입니다.

 

우리가 사고 팔고 하는 모든 행위에는 세금이 부여됩니다.

 

음식을 먹을 때도 가격엔 세금이 부가되어있고

 

차량을 구입 할 때도 세금이 측정됩니다.

 

마찬가지로 집을 매입/매수 하는 과정에도 세금이 부여되는데요.

 

오늘은 바로 매도 과정에서 생기는 '양도소득세'에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

1. 양도소득세란?

양도 소득세란 도대체 무엇일까요?

 

아파트의 소유권을 양도(매도) 할 때 생기는 소득에 대하여

 

세금이 부가되는 형식인데요.

 

쉽게 말해 아파트를 보유하고 있다가 팔게되면

 

이 때 발생되는 시세차익에 대해 부과되는 세금입니다.

 

이 세금을 계산 할 때는 보유기간, 시세차익에 따른

 

과세표준에 정해진 세율로 측정이 되게 되죠.

 

 

 

 

 

2. 양도세 계산방법 5단계!

 

양도세는 총 5단계를 거쳐 최종 납부액이 결정됩니다.

 

양도차익, 양도소득금액, 과세표준, 산출세액, 납부세액

 

이렇게 구성되는데요.

 

 

 

<양도차익>

 

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

 

양도를 통해서 발생된 차익에 대해서 세금을 부과하는 것이기 때문에

 

부동산을 취득하는데 들어간 비용을 먼저 빼준다고 생각하시면 됩니다.

 

양도가액과 취득가액은 실지거래가격을 활용하여 적용하는 것이 원칙이기도 합니다.

 

만약 양도가액을 기준시가로 따르게 된다면 취득가액도 따라서 기준시가로 적용해야한답니다.

 

 

 

 

 

 

 

세금을 줄일려고하면 오랫동안 장기보유가 가장 중요하지만

 

이 건물을 유지하기 위해 투자된 필요경비 내역도 잘 준비하여야 하는데요.

 

예를들면 건물수리(인테리어), 취득 당시 세금, 부동산 수수료(복비) 등

 

필요경비 자료를 잘 모아서 세무소 제출 시 증빙서류로 포함하면 됩니다.

 

이를 인정받기 위해서는 세금계산서나 현금영수증 또는 계좌이체내역서, 금융거래내역 등으로

 

실제 지출이 있었다는걸 증명할 수 있는 영수내역이 있어야하니 참고하세요.

 

NO.	필요경비 해당사항	필요경비 미해당 사항
1	현재가치할인치금	부당행위 계산에 의한 시가 초과액
2	취득세	재산세
3	등록면허세	종합 부동산세
4	취득 시 발생한 소송비용 및 화해비용	상속세
5	자본적 지출액 (개량비, 수선비, 편의비 등)	증여세
6	양도직접비	대금지급 지연이자
7	개발 부담금, 재건축 부담금	주택 담보이자
8	농지전용 부담금	수익적 지출액
9	명도비용

 

 

 

<양도소득금액>

 

양도차익 - 장기보유 특별공제액

 

첫번째로 알아본 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 빼주는건데요.

 

장기보유 특별공제란, 부동산을 장기간 보유한 사람에게

 

보유기간에 따른 물가상승율을 감안하여 세금부담을 덜어주기 위해 만든 제도입니다.

 

적용대상은 토지/건축물 조합원 입주권으로써 3년이상 보유 시 적용이 됩니다.

 

No.	장기보유 특별공제 - 적용 배제 대상
1	국외소재의 자산
2	미등기 양도자산
3	3년 미만의 토지와 건물, 입주권
4	조정대상지역 내 1세대 2주택

 

 

장기보유 특별공제 금액은 양도차익 x 보유기간별 공제액으로 계산되며

 

토지&건물 : 2% / 1세대 1주택 고가주택 : 매년 8% 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

<과세표준>

 

양도소득금액 - 기본공제

 

두번째로 구한 양도소득금액에서 기본공제를 해주어 과세표준액이 나오게 됩니다.

 

양도소득 기본공제는 거주자에게만 적용되는 인정공제의 성격을 갖는데요.

 

보유기간에 상관없이 양도소득이 발생하는 사람에 대하여

 

연 250만원을 각각 공제해주는 형식입니다.

 

만약 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있다면

 

부부가 각각 250만원씩 공제를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

<산출세액>

 

과세표준액 x 세율

 

세번째로 구한 과세표준액에서 세율을 곱해주면 산출세액이 되는데요.

 

세율은 누진세율이 적용되며, 과세표준이 커지게 되면 높은 세율로 적용됩니다.

 

조정대상지역 내 2주택자는 10%가 추가되고

 

조정대상지역 내 3주택자는 20%가 추가됩니다.

 

미등기자산을 양도한 경우는 양도세의 세율이 70%가 적용됩니다.

과세표준	세율	누진공제	가산세율
~1,200만원	6%	-	조정지역 내 2주택 이상 +10%   3주택 이상 +20%
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 15,000만원 이하	35%	1,490만원
15,000만원 초과 ~ 30,000만원 이하	38%	1,940만원
30,000만원 초과 ~ 50,000만원 이하	40%	2,540만원
50,000만원 초과	42%	3,540만원

 

구분	보유기간
	1년 미만	1년 이상 ~ 1년 미만	2년 이상
토지, 상가, 분양권 (주택 외)	50%, 누진세율	40%, 누진세율	누진세율
주택 (조합원 입주권 포함)	40%, 누진세율	누진세율	누진세율
조정대상지역 내 분양권	50%	50%	50%
미등기	70%	70%	70%

 

 

 

 

<납부세액>

 

산출세액 - 감면세액

 

네번째에서 구한 산출세액에서 감면세액을 반영하여

 

최종 납부세액을 구하면 모든 계산은 마무리가 됩니다.

 

세액공제를 받거나 감면 세액이 있다면 이 과정에서 빼주시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 온라인 양도세 계산기 

 

위의 절차가 까다롭고 어려우시다면 인터넷으로 조회하여

 

간단하게 알아 볼 수도 있습니다.

 

http://www.findsemusa.com/service/taxcal/TransferTaxCalc.do

찾아줘 세무사! 국내 최대 세무사 비교 견적 어플리케이션

 

세무사님들이 모여서 만든 계산기이므로

 

어느정도 오차범위를 제외한다면 가장 근접하다고 할 수 있지요.

 

간단하게 필요한 내용만 나열하자면

 

양도건물 종류와 양도일자, 취득일자를 기입 후

 

실지양도가액과 실지취득가액을 입력하고

 

필요경비와 양도소득기본공제를 적용하면 됩니다.

 

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이상으로 양도소득세 계산 하는 방법을 알아보았는데요.

 

많은 분들이 양도소득세 계산방법을 어려워하고

 

복잡해 하시지만 하나씩 이해를 하고 익혀간다면

 

계산하는데 있어 어려움은 없을 것으로 보입니다.

 

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